В продаже иногда появляются квартиры с прописанными жильцами. За каждой такой квартирой - конфликт: собственник не может договориться с прописанным (или прописанными) и следовательно продает квартиру дешевле. Размеры скидки на такую квартиру индивидуальны и зависят от конкретных условий и величины имеющихся проблем. Обычно такие квартиры стоят дешевле обычных на 10-30 процентов.

Конечно, прописанные жильцы, невзирая на то, что закон не на их стороне, не хотят покидать эту квартиру. Вопрос выселения же без согласия проживающих в квартире осуществляется только судебном порядке. Российские суды руководствуются не только одними законами, но и обстоятельствами дел. Обычно они занимают сторону собственника.

Бывает, однако, что противоположная сторона имеет вполне веские аргументыи надо быть готовым к затяжному процессу. Порой такие суды длятся до двух лет.

В Жилищном Кодексе, в статье 31, пункт 5, записано: «Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника».

Соответственно, при продаже квартиры, все, кто в ней прописан, автоматически лишаются регистрации в этой квартире. Но не так-то все просто!

Если живущий в квартире гражданин не имеет источника дохода и ему просто негде жить, а другое жилье он не может приобрести, то и по закону, и по решению суда он останется в этой квартире. Конечно, не навсегда, а на определенный срок - примерно на год. Причем, суд может обязать родственника - собственника жилья обеспечить бедного родственника другой квартирой. Для того, чтобы снять гражданина с регистрации из квартиры вышеупомянутого собственника, этот гражданин должен обратиться с заявлением в паспортный стол. Наивно полагать, что такое может произойти.

Прописанный в квартире жилец, вряд ли сам себя лишит регистрации, поэтому лишить его регистрации возможно только через суд. Это означает для собственника квартиры с прописанным в ней жильцом: неявки, повестки, трату сил и времени. По опыту специалистов ГК «Правовая защита» такое разбирательство может затянуться на годы.

Если в договоре на покупку жилья мелко записано: «сохраняется право пользования жилым помещением за гражданами такими-то и такими-то», а и Вы подписали этот договор, то Вам избавиться от прописанного в Вашей собственной квартире не поможет даже суд. У Вас есть только один вариант - договариваться с прописанным в Вашей квартире жильцом или мириться со сложившейся ситуацией.

Также Вас ждет неприятность, если в квартире прописаны несовершеннолетние или лица, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и отказались от участия в ней. Выселить их из квартиры не представляется возможным.

Такого рода ситуация, когда собственник квартиры вместе с ней получает и прописанного там жильца, называется «квартира с обременением».

Также бывает, что по договору ипотеки квартира оказывается в залоге у банка. Это означает, что не все операции с квартирой покупатели могут осуществить. Конечно, возможно оформить регистрацию по месту жительства себе и другим лицам в заложенной квартире можно и без согласия банка. Но сделку по отчуждению: продажу, мену и дарение квартиры – Вы можете совершить лишь с согласия самого банка.

Иной вариант - арест имущества при следствии или в результате исполнения судебного решения. Когда квартиры находится под арестом, то с ней нельзя совершить никаких юридических действий. А заключенные сделки будут признаны недействительными. В практике юристов ГК «Правовая защита» уже были и такие случаи, когда основания для ареста отпали, но правоохранительные органы «забыли» снять обременение. В это случае необходимо обратиться в соответствующие инстанции, наложившие арест, или снять обременение через суд.

Но вернемся к обременению в виде иждивенца, прилагающегося к купленной Вами квартире. Как мы уже говорили, иногда квартиры с прописанным жильцом появляются в продаже. Покупая квартиру с прописанным в ней жильцом, собственник может заключить договор ренты. Рента - это денежная сумма, не ниже минимального размера оплаты труда, периодически выплачиваемая получателю до конца его жизни. Рента может выплачиваться не только деньгами, но и продуктами и лекарствами, а также в виде права прежнего владельца проживать в квартире до конца жизни. Пока прежний собственник жив, новый владелец не может свободно распоряжаться недвижимостью без согласия рентополучателя. Для заключения сделок нужно нотариально заверенное согласие прежнего владельца. Обременение снимается после смерти рентополучателя и после того, как свидетельство о его смерти попадет в Управление Федеральной регистрационной службы.